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房地产行业已确定性复苏
2009-6-11 点击数:2793

行业复苏最后环节打通

已公布数据显示,3、4月份房地产销售已经超出市场预期。中原证券认为,从行业各环节来看,销售、投资、现金全面打通,行业已现确定性复苏。此前,市场对房地产复苏前景的担心主要集中在房地产投资上。而4月下旬,行业的投资形势发生改观。一方面是微观主体企业的投资意愿开始增强,主要原因是4月行业销售好于之前市场预期;另一方面是国务院决定对商品住房的现行项目资本金比例进行下调,此政策出台的目的是为应对国际金融危机,从宏观角度调动社会和企业的投资积极性,对房地产行业确是实实在在的利好。

中原证券认为,下有企业投资意愿,上有政策相助,行业所处阶段从衰退期的"去库存"升级到景气周期的"再生产"。

下半年房价有上涨压力

因为行业发生重大变化,申银万国也将09年全国销量增速的预测由此前的8%上调至21%,需求的相对刚性和累积需求的释放将导致主要城市09年需求量大幅超越市场预期。

在不受到太大的外力冲击下,每年房地产需求量能保持在一个比较稳定或者稳步上升的水平,08年由于悲观的经济和收入预期,购买力被过度透支等多种因素导致成交量出现异常的萎缩。由此09年,当所有的负面因素消除和淡化,叠加的消费需求将使得09年的潜在需求异常大。申银万国初步测算,北京、上海等城市理论上潜在的需求至少是08年成交量的1.5倍。但是08年过度收缩开工以及09年上半年相对谨慎的策略将导致09年全年新增供给出现下滑。

反观供给,开发商08年过度收缩开工、09年惯性收缩开工以及房地产建设周期较长决定了短期供给将出现不足。申银万国认为,主要的大城市下半年供给压力将逐步显现,大部分城市潜在的价格上涨空间均比较大。

建议关注住宅类龙头

申银万国表示,从国务院下调房地产行业项目资本

金力的政策取向来看,房地产政策出现紧缩概率不大。维持行业"看好"的评级,板块投资机会来自于房价超预期上升带来的毛利修复。推荐两类公司:一是房价上涨对企业业绩敏感度更高的公司:金地、万科;二是土地储备丰富,且存在潜在获取便宜土地的可能,房价上涨对其重估值提升明显,且未来ROE保持在相对较高水平的公司:冠城大通、华侨城、深长城、泛海建设。

目前,房地产板块静态市盈率为27倍,A股市场整体为21倍;房地产板块市净率为2.88倍,A股市场整体为2.83倍。中原证券表示,如果以动态市盈率和市净率为指标衡量,房地产行业与市场整体估值水平目前基本持平。相对市场整体估值,房地产股估值仍有提升空间。将行业评级从"同步大市"调升至"强于大市",建议配置住宅类上市公司,建议"买入"行业龙头公司万科、金地集团,区域型住宅开发企业华发股份、福星股份、苏宁环球、大连友谊。

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