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“刚需” 买房 良机莫错过
   
   
   
   
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“刚需” 买房 良机莫错过
2009-6-9 点击数:2101

[第一部分]

市场面--"轻舟已过"楼市最低谷

买房,对普通市民来说无疑是一笔巨大的投入,动辄上百万元的房价,让每一个家庭在作买房决策时都不得不仔细掂量--时机是否合适、价格是否合理。

自从2007年国家出台严厉的房地产调控政策后,包括上海楼市在内的全国房地产市场均出现明显的调整,房价也明显回落。经过一年多的调整,2009年春节以后,各地房地产销售开始普遍回暖,尤其是上海、北京、深圳等地,很多楼盘再次出现排队叫号的场景,很多卖主底气越来越足,要么按兵不动、待价而沽,要么明里暗里开始跳价。

对于自住需求的刚性消费群体,买房置业的良机或许已经重现。

[观察一]土地市场回暖

土地市场是房地产市场的先行指标,土地市场的活跃一方面反映开发商对未来房地产市场预期良好,一方面也反映了当前阶段地价为市场接受。

今年1、2月份,上海总共只推出两幅住宅用地上市,总面积27公顷,这也是近12个月以来,上海住宅用地的供应低谷。然而,3月土地的供应量却出现了一定幅度的回升,上海公开拍卖的居住用地多达11幅,面积76公顷,是之前12个月供地总量平均值的2.5倍以上。经历一年多土地市场低迷后,上海土地市场出现回暖势头。

进入4月份,上海土地市场最为业内关注的事件,也许是绿城中国将持有的昔日上海地王,作价12.302亿元,置换给香港九龙仓旗下的海港企业,嗅觉敏锐的港资地产商在此时接手这幅高价地块,这被业界看作是上海土地价格起跌回稳的信号。同样,近期金地集团通过挂牌方式以5.6亿元获取上海市青浦区徐泾镇3号地块项目,该地块在出让过程出现久违的竞争激烈场面。此外,一些去年流拍地块在最近的土地出让公告中再次亮相,这表明土地出让方对目前土地市场基本状况的认可。

[观察二]开发商资金面缓解

开发商资金普遍紧张的问题,在很长一段时间里一直困扰着国内开发企业。今年年初,在上海市场,一些资金缺口较大的房地产企业采取大幅降价措施回笼资金,也引发排队买楼现象重新出现。

然而,受益于适度宽松的信贷环境及逐步向好的住宅市场预售状况,房地产行业从银行系统获得的信贷支持已有改善。统计数字显示,2009年一季度房地产开发企业开发贷款增速同比增长9%,结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势,今年前三个月获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的33%,发展商资金状况略有好转。

伴随银行对开发企业银根放松,开发企业已经度过资金链最紧张的时期,在上海,房地产市场开发商封盘、提价现象再度出现。

[观察三]成交量放大房价止跌

今年2月份以来,上海新建商品房以及www.918.com交易量逐月持续回升,单日销售突破千套的情形时有发生,在此期间房价同比去年跌幅也呈现缩小趋势。尤其是最近两个月,甚者出现久违的房价环比上涨,这意味去年以来的房价持续下调的趋势已出现变化。

国家发展改革委、国家统计局最新调查显示,今年4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%,降幅比上月缩小0.2个百分点;环比上涨0.4%,涨幅比3月份数字扩大0.2个百分点。其中上海新建住房、www.918.com价格环比3月份分别上涨0.1和0.5个百分点。

网上房地产数据则更清晰地显示:4月份上海市住宅成交165.97万平方米,环比上升23.52%,同比则为2008年4月成交量的2倍,为2009年以来的成交最高峰,超过2007年成交面积145万平方米的月平均水平。从供需水平看,当月全市住宅供应面积91.61万平方米,环比下降15.5%,同比则增长21.83%,供需比1:1.81,整体呈现出供不应求的状态,这也是2009年初至今的整体态势。在市场持续供不应求的状态下,多数开发商结束了伴随2008年一整年的打折促销。

DTZ戴德梁行研究报告也显示,全国来看,今年一季度个人按揭贷款总额达到984亿元,同比增长13.2%,是2008年二季度以来首次实现正增长,此项指标逐季下降的趋势也得到扭转;一季度全国商品住宅销售面积高达1.03亿平方米,同比增长8.7%,成交规模超出2006年-2008年同期平均水平的12.6%。这些数据都表明购房者信心正逐步建立。

[观察四]消化存量周期为仅3个月

上海作为国内最重要的城市之一,其楼市历来都是业界关注的焦点,其中空置率、空置面积是用来判断市场是否处于良性的指标之一,空置率过高表明开发过剩,反之则供应量不足。

易居研究院综合研究部提供的数据显示:从上海市商品房与商品住宅空置率走势来看,在经历了1999年以来6年较大幅度下降后,上海市商品房与商品住宅空置率从2005年止降趋升,其中2008年增幅较大;具体而言,2004年空置率为1997年至2008年间的历史低点,上海市商品房与商品住宅空置率分别为4.5%、1.83%;截至2008年底,上海商品房与商品住宅空置率放大至12.0%与6.92%,但分别低于12年来16.00%和12.27%的平均水平。

调查还显示,截至2008年,我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月和1.95个月,相当于2005年水平,根据历史水平,商品住宅空置面积消化周期只要不超过5个月,基本上可算作合理。截至2008年年底,上海商品住宅空置面积约为545.7万平方米,空置面积消化周期为3个月。因此,上海市场消化空置商品住宅的压力并不大。

(作者:刘畅)

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